第六十二章 百万大盘 （二）
“美大地产以每亩六百多万元的价格摘得邯临市西塘村地块，这也将是我市继地贵园地产之后的新晋地王”，旺家网站登出的近日头条爆炸性新闻正显示在子执的手机屏幕上，他打开手机简单地输入美大地产就会蹦出来这个信息。
美大地产进入邯临市已有十余载，开发大小项目十几个，却因为没有一个精品工程，质量上饱受业主诟病，坊间的口碑极差。这次是想借这块地王，不惜代价地打一个翻身仗，扭转在邯临市的不良形象。
“以这么高的单价取得回迁的地块，最后能赚到钱吗？”子执不无担忧地想着。
按照这个土地价格，楼面价就要达到八千元左右才能达到项目开发最低平衡，而这就要求房价至少不能低于一万大关，才能保证维持公司的最低收益率。这在当前工资三四千水平的四线城市邯临市，远远超过了当地居民的承担能力，那么我们的目标客户群的画像就只有高收入的刚需和炒房团。而在国家年初营造的房住不炒的大环境下，房地产业前景靠炒房团大幅提价的套路显然已行不通。
项目策划会筹备了近一个多月了，对于建设方案一再地推敲，但每次测算都以盈利不足而告吹。其实这块地早在拿地之前工程、设计、投资、策划、成本等几个部门就联合去考察过，并进行了充分的开发论证，对于它的最终评价并不算高，只能是考虑层面，但不知道怎么到了集团决策时，就变成了不惜一切代价拿到政府offer。
从工程部的角度看来，这是个回迁地块，经过前期调研这里面有太多不利因素。首先它并不是一块真正的“净地”，上面布满了拆除后的老房子的建筑垃圾，而且地下基础工程移留情况不可预测，如果要开发首先就要进行大规模的清表工作，工期、费用都无法准确预估；其次，地块中有一个石料厂、有几座庙宇、古树、临街商铺因政府未与村民谈拢，没有兑现拆迁款，到目前为止并没有迁走，这给项目开发进程带来很多不确定性因素，因为你不知道政府什么时候能落实拆迁工作，随时都面临村民阻挠施工的风险；第三，拆迁项目的村民移留问题太多，地方势力较为复杂，给项目管理方面带来不少挑战。
从成本部的角度看来，近十多个亿的土地成本资金压力可不是一般的大。现在银行的信贷业务收紧，国家加大对高房价的打压使地产企业融资面临困难。另外一方面对于地产的预售政策也有所改变，以前是主体出了正负零就可以拿到预售证，而现在主体建设要到达三分之一才能进行销售！而与施工方的合同显然不可能到三分之一再付工程款，那样的垫资条件没人会跟你合作，这就大大增加了公司回款前的自有资金投入，给本来就紧张的公司经营带来很大的资金压力。
前期投资部和经营部方面的顾虑主要还是对开发所在地政府大环境的担忧，邯临市是国家环境污染重点管控地区，根据以往管控力度一个项目开发进度都在四年以上，工期拖延的风险也无法预估。
但是美大集团从粗放低端到高端改善转型、从大众到精品的战略目标要求，邯临市城市公司如果拿不下新的地块，美大集团将考虑放弃这个城市区域的开发，那么区域公司将面临解散的境地，三百余号员工面临失业的危机。所以无论是集团还是城市公司，都决定了必须拿到这块今年面积最大的地王！哪怕是不赚钱……
就这样，经过紧锣密鼓的准备，美大公司以绝对的价格优势战胜了天大、美乐、地贵园等标杆地产，一举摘得今年的地王，同时刷出了邯临市地价的历史新高！
自拿地之后，前期便紧锣密鼓地展开项目开发取证工作，最终目的就是从建设部门拿到施工许可证以达到开工的条件。而要取证的先决条件是要有完整的图纸设计文件，用来确定勘察设计、监理、总包等等一系列备案单位。
在规划设计部和成本招采部进行招采动作的同时，子执所在的工程部早已率先完成进驻现场的动作。
美大地产将二百四十亩土地划分成四个地块总体命名为天悦山项目，所占地的前身就是以前的西塘村，据说这里曾经是古代唐王李世民驻军的地方，历史相当的悠久。
“子执哥，西塘村的村民跑过来把钩机的钥匙给拔了，拦着车队不让干啊！”林栋打来电话，声音焦急万分。
清表按集团开发的节点计划必须在十五天内完成，抢预售阶段可是一刻都不能耽搁的，拖延一天光银行贷款利息就得大几十万。
“小林先稳住他们，等我过来！”说着子执拎起帽子就跨出了办公室。
说是办公室其实就是一个简单的车载集装箱，项目刚启动一切都要从零开始。林栋是集团引进刚毕业的研究生，集团对校招的人才以雏鹰的身份作为公司的重点培养对象。其他人员目前人力资源部正在招聘，包括土建、水电各专业工程师以及各地块项目经理等等，人员不久会陆续安排到位，但是目前现场就只有焦伟、子执和林栋三个人进驻，盯着三点一线、高大围挡、临建道路和场地清表的工作，忙碌的程度可想而知。
而清表是所有工程启动的先决条件，工作内容就是把地块上拆迁下来的建筑废渣、垃圾以及地下废旧基础全部挖走。焦伟昨天值了一夜的班回去休息了，所以整个工地就只剩下子执和林栋两个人了。
“大家先不要着急，这样好不好，你们出一两个代表，咱们回办公室慢慢聊，现在是法治社会，犯法的事咱们可不能干，问题肯定是要解决的，但是阻挠施工也不是办法对不对？”分开人群的子执站在了林栋身旁，大声地对村民讲道。声音太嘈杂了，大家你一句我一句的，乱的根本听不清说话。
“也行走吧！”村民们自己嘀咕了一会儿，说的本地方言也就只有子执能听得懂。
最后站出来三个人算是代表村里出面和进行谈判。
“项目才刚开始，条件简陋一点请不要介意，来先喝口水，咱们聊聊。”集装箱里目前就一张桌子几个椅子和一张床，子执用电热水壶坐的开水，用一次性杯子沏了点茶递给三个村民代表。
年纪稍长的村民代表首先开口说道：“先介绍一下吧，我叫钱多余，是村里支部书记，这两位是郭瑞和郭庭，也是我们村委成员。我们呢也不是不讲道理的人，现在干工地都不容易我们也都能理解，”
钱支书呷了口茶水，接着继续缓缓的说道，“但是到哪也得尊重当地的民情风俗您说是吧？地界里这几颗大槐树在我们西塘村少说也有二百年了，那个龟池再旱里面的水也从来不干，保佑着我们这风调雨顺，平日里村民们都以树仙龟仙供奉着，就这么拿钩机给平了我们是肯定不同意的。”
“啊，原来是村里的领导您好您好，失敬失敬了，早就想拜访一下您，这刚开始进场，忙的也没顾上去。”子执说着就递过去一盒华子，平时我也不抽就带在身上备用的，“来先抽一颗烟，以后还得请您多多照顾呢。”
“好说好说！”钱多余接过烟，子执伸手捂着给他点着。
于是接下来双方经过一番攻防舌战，激烈的讨论，这过程不乏你攻我守，你退我进，具体内容不方便细说总之最后终于达成共识：咱们就如此这般……
美大地产进入邯临市已有十余载，开发大小项目十几个，却因为没有一个精品工程，质量上饱受业主诟病，坊间的口碑极差。这次是想借这块地王，不惜代价地打一个翻身仗，扭转在邯临市的不良形象。
“以这么高的单价取得回迁的地块，最后能赚到钱吗？”子执不无担忧地想着。
按照这个土地价格，楼面价就要达到八千元左右才能达到项目开发最低平衡，而这就要求房价至少不能低于一万大关，才能保证维持公司的最低收益率。这在当前工资三四千水平的四线城市邯临市，远远超过了当地居民的承担能力，那么我们的目标客户群的画像就只有高收入的刚需和炒房团。而在国家年初营造的房住不炒的大环境下，房地产业前景靠炒房团大幅提价的套路显然已行不通。
项目策划会筹备了近一个多月了，对于建设方案一再地推敲，但每次测算都以盈利不足而告吹。其实这块地早在拿地之前工程、设计、投资、策划、成本等几个部门就联合去考察过，并进行了充分的开发论证，对于它的最终评价并不算高，只能是考虑层面，但不知道怎么到了集团决策时，就变成了不惜一切代价拿到政府offer。
从工程部的角度看来，这是个回迁地块，经过前期调研这里面有太多不利因素。首先它并不是一块真正的“净地”，上面布满了拆除后的老房子的建筑垃圾，而且地下基础工程移留情况不可预测，如果要开发首先就要进行大规模的清表工作，工期、费用都无法准确预估；其次，地块中有一个石料厂、有几座庙宇、古树、临街商铺因政府未与村民谈拢，没有兑现拆迁款，到目前为止并没有迁走，这给项目开发进程带来很多不确定性因素，因为你不知道政府什么时候能落实拆迁工作，随时都面临村民阻挠施工的风险；第三，拆迁项目的村民移留问题太多，地方势力较为复杂，给项目管理方面带来不少挑战。
从成本部的角度看来，近十多个亿的土地成本资金压力可不是一般的大。现在银行的信贷业务收紧，国家加大对高房价的打压使地产企业融资面临困难。另外一方面对于地产的预售政策也有所改变，以前是主体出了正负零就可以拿到预售证，而现在主体建设要到达三分之一才能进行销售！而与施工方的合同显然不可能到三分之一再付工程款，那样的垫资条件没人会跟你合作，这就大大增加了公司回款前的自有资金投入，给本来就紧张的公司经营带来很大的资金压力。
前期投资部和经营部方面的顾虑主要还是对开发所在地政府大环境的担忧，邯临市是国家环境污染重点管控地区，根据以往管控力度一个项目开发进度都在四年以上，工期拖延的风险也无法预估。
但是美大集团从粗放低端到高端改善转型、从大众到精品的战略目标要求，邯临市城市公司如果拿不下新的地块，美大集团将考虑放弃这个城市区域的开发，那么区域公司将面临解散的境地，三百余号员工面临失业的危机。所以无论是集团还是城市公司，都决定了必须拿到这块今年面积最大的地王！哪怕是不赚钱……
就这样，经过紧锣密鼓的准备，美大公司以绝对的价格优势战胜了天大、美乐、地贵园等标杆地产，一举摘得今年的地王，同时刷出了邯临市地价的历史新高！
自拿地之后，前期便紧锣密鼓地展开项目开发取证工作，最终目的就是从建设部门拿到施工许可证以达到开工的条件。而要取证的先决条件是要有完整的图纸设计文件，用来确定勘察设计、监理、总包等等一系列备案单位。
在规划设计部和成本招采部进行招采动作的同时，子执所在的工程部早已率先完成进驻现场的动作。
美大地产将二百四十亩土地划分成四个地块总体命名为天悦山项目，所占地的前身就是以前的西塘村，据说这里曾经是古代唐王李世民驻军的地方，历史相当的悠久。
“子执哥，西塘村的村民跑过来把钩机的钥匙给拔了，拦着车队不让干啊！”林栋打来电话，声音焦急万分。
清表按集团开发的节点计划必须在十五天内完成，抢预售阶段可是一刻都不能耽搁的，拖延一天光银行贷款利息就得大几十万。
“小林先稳住他们，等我过来！”说着子执拎起帽子就跨出了办公室。
说是办公室其实就是一个简单的车载集装箱，项目刚启动一切都要从零开始。林栋是集团引进刚毕业的研究生，集团对校招的人才以雏鹰的身份作为公司的重点培养对象。其他人员目前人力资源部正在招聘，包括土建、水电各专业工程师以及各地块项目经理等等，人员不久会陆续安排到位，但是目前现场就只有焦伟、子执和林栋三个人进驻，盯着三点一线、高大围挡、临建道路和场地清表的工作，忙碌的程度可想而知。
而清表是所有工程启动的先决条件，工作内容就是把地块上拆迁下来的建筑废渣、垃圾以及地下废旧基础全部挖走。焦伟昨天值了一夜的班回去休息了，所以整个工地就只剩下子执和林栋两个人了。
“大家先不要着急，这样好不好，你们出一两个代表，咱们回办公室慢慢聊，现在是法治社会，犯法的事咱们可不能干，问题肯定是要解决的，但是阻挠施工也不是办法对不对？”分开人群的子执站在了林栋身旁，大声地对村民讲道。声音太嘈杂了，大家你一句我一句的，乱的根本听不清说话。
“也行走吧！”村民们自己嘀咕了一会儿，说的本地方言也就只有子执能听得懂。
最后站出来三个人算是代表村里出面和进行谈判。
“项目才刚开始，条件简陋一点请不要介意，来先喝口水，咱们聊聊。”集装箱里目前就一张桌子几个椅子和一张床，子执用电热水壶坐的开水，用一次性杯子沏了点茶递给三个村民代表。
年纪稍长的村民代表首先开口说道：“先介绍一下吧，我叫钱多余，是村里支部书记，这两位是郭瑞和郭庭，也是我们村委成员。我们呢也不是不讲道理的人，现在干工地都不容易我们也都能理解，”
钱支书呷了口茶水，接着继续缓缓的说道，“但是到哪也得尊重当地的民情风俗您说是吧？地界里这几颗大槐树在我们西塘村少说也有二百年了，那个龟池再旱里面的水也从来不干，保佑着我们这风调雨顺，平日里村民们都以树仙龟仙供奉着，就这么拿钩机给平了我们是肯定不同意的。”
“啊，原来是村里的领导您好您好，失敬失敬了，早就想拜访一下您，这刚开始进场，忙的也没顾上去。”子执说着就递过去一盒华子，平时我也不抽就带在身上备用的，“来先抽一颗烟，以后还得请您多多照顾呢。”
“好说好说！”钱多余接过烟，子执伸手捂着给他点着。
于是接下来双方经过一番攻防舌战，激烈的讨论，这过程不乏你攻我守，你退我进，具体内容不方便细说总之最后终于达成共识：咱们就如此这般……
转码声明：以上内容基于搜索引擎转码技术对网站内容进行转码阅读，自身不保存任何数据，请您支持正版