15.四契同立
霍然信口再问了一句，“可有营业税、增值税、个人所得税？”
杜经济听得一愣住了，好奇地反问：“官人所言的税种，在下一概没听说过，什么是营业税，什么是增值税，什么个人所得税，又是如何征收地？”
“营业税就是坐贾经营买卖的全年毛利所得，而增值税嘛，拿这果脯打个比方，商家进价是十两一斤，卖出时是十六两一斤，这中间六两的差价就是那增值的部份，增值部份一两二钱，以此进行计征。”
霍然觉得问得冒失，所以作了简单介绍，说：“个税计征法子，可以设一个起征点，如在京都，市民年入二十两以下免征，超出部分，就以阶梯计税，二十至三十以百分之三计，三十至五十百分之五计，五十两至一百两则百分之十计，以此累推。”
杜胖子晃然地点头，真长见识了：“收入越高，缴的税也是越重。”
“正是此理。”
杜胖子发现这霍大官人真是头脑灵活，能想出这种奇怪的征税方法，笑说：“大官这三项税，老实讲，比那周扒皮还能扒，哪天霍大官人若能跑官重新起势，做了户部官员，这京都军民呐，非被大官人刮得呱呱叫唤。”
“先生可有跑官的门道？”
“大官人若有需要，杜某亦当尽棉薄之力。”
二人相互试探一句，点到为止
霍然又绕回了原来京都房产话题：“今日若无杜先生开诚布公，霍某还真晓得，这京都的房产市场，水这么深，要是运气不佳，冒在来京购房，再遇上不靠谱的牙子，怕是会被坑进沟里爬不出来。”
“只要不是想占小便宜，花该花的钱，是能避坑地。”杜胖子有些风淡云轻指点道，“不过，人心大多为贪欲蒙敝双眼，往往作茧自缚。只说这京都房屋买卖，官府底薄留存的原契价是作不得准地，房价每年都在变动。”
“而方才官人所说的大杂院，在官府报税的原契价为三十三两，加价十两，叹价再加五十两，实际成交价为九十三两银。”
杜胖子一语揭穿其中奥妙，“但在官牙房估价时，却仍以原契价在估，税是省下来，可万一被巡按御史给捉到了，那就惨了，每年总有几个倒霉家伙。”
“也就说，房屋的实际价格，在于草契、加契、叹契的总和，而非绝契。”
“对，绝契不绝，绝契上有一句，如若返悔，情愿罚米十石入官，十石米才多少钱？”按崇祯五年的市场价，一石米八钱银，罚银八两，就能以原价拿回房屋，很多无赖房东，干得出这个事。
杜胖子继续说：“如今京都单院买卖，也是动则上百两，但市价高，缴的税也是越多，所以，出现原契价与市价不一的局面。”
也就说，想要以三十三两银子，买个大杂院，是在发梦。
官府留存的绝契底薄及贴上去契尾，并不是实际的市场价格的体现。
通过今日的看房经历，及对比后世的购房经验，霍然对京都的房产市场与交易手续，有了一定了解。
买卖房屋，无论古今，任何时候，对老百姓来说，都是人生大事，手续异常繁琐。
大明国京都房产的过户，与后世繁琐多了，过户必须通过牙人经办，如杜建成这样持有通判厅牙帖的牙子，因为中间有一个估税环节，没法逃避。
手续办理上极为繁难，京都购房手续流程，第一件事，凭草契去五城兵马司领取房屋号票。
五城兵马司是京都城内的管理机构，持有房屋号薄，根据房屋归属地，持兵马司的号票知会总甲，由总甲召集左邻右舍作见证人，订立绝契，上报兵马换房号，然后才能去大兴或宛平县署完税贴契尾。
完税后，在县署官牙房贴尾契加骑缝印，再带上所有材料及身份证明至顺天府，经过有关人员审核后，确认你的购房资格。
盖钤备案，更改房号名，你才真有合法地拥有了房屋的产权与所有权。
在契约定立上，也是繁难，共分四道，分为草契、加契、绝契、叹契。
草契，就是买卖双方约定的原始价格。
加契，就是评估未来几年的房产升值价格。
绝契，就是正式过户契约，上面有买卖双方签名、左邻右舍见证人、属地总甲、契约起草人、官牙签名。
有了绝契，就可以到官府交税，领取契尾了。
契尾，也叫红契或官契，也就是古代的房产证。
但在古时，有了房产证，还是不够，还得加一道保险。
这就是叹契，原意是房子归他人所有了，原房东只能叹息的份。
而实际情形是原房东看见房产增值了，依着“绝卖不绝”的乡规民俗，叹着气就会跑到买家那要求“叹价”，甚于吵着不卖了，宁可赔违约金。
比如，你在某大城市购买了小产权的安置房，当时以20万的价格买下地，过了很多年，原房东突然回来索要安置房，因为这套子已价值百万。
买家当然不肯了，眼见房价火热节节高，吵上几次，火头上来，不爽之余，一记左勾拳，一记右勾，把人给打死了。
古代官员也最怕碰上这类因经济纠纷互殴的死亡案件，会被上级认为，教化地方不力，有碍升官。
所以在明代买房，必须要四契同立，买卖双方必须各持有一份“永无叹乞”的叹契。
一方死心，一方才能安心。
说白了，提倡四契同立的初衷，是为了杜绝没有契约精的古代“房闹”事件。
现实中操作中，则成了房屋宅弟买卖逃税的手段，作为主政官员，明知猫腻，陷入两难，加上有皇帝圣旨，要求体恤民生。
古今民俗不同，法律上的缺失，官员的不作为，如果拿后世的购房经验，拿上钱就去大城市买房，以为随便找个牙子就买入，被坑死的份。
寄望于别人的人品，无异拿刀架脖子，万一房价涨了，原房东后悔的话，随时跑回来闹事。
霍然初入京，为什么不会碰上这种事，杜胖子还把其中的坑，一一说道地清清楚楚。
因为霍大官人他是官呀，出现官员身边大部份的人，都是好人，坏人也会变好。
杜胖子也是好个好导游。
吃过茶，二人再花了点小钱，登上正阳门的城楼子，登高远眺。
城市笼罩着一层灰蒙蒙地雾气，唯见高耸的箭楼一座连着一座，巨大城墙婉延，望不见尽头。
道路如白细的丝线，一座座矗立的高大牌楼，如同蛛网的结点，将京都切成一块块地。
一目了然地是，贫者多富者少，富人的居住区齐整划一，花木扶疏，道路铺石，倚着金水河畔而居。
单间的瓦房，占了大多数。
民居房墙紧挨，院墙相倚，共有共用，声息相通，连最基础的防火巷都没有，整体呈现的形如蜂窝状，人如工蜂，进进出出。
杜经济听得一愣住了，好奇地反问：“官人所言的税种，在下一概没听说过，什么是营业税，什么是增值税，什么个人所得税，又是如何征收地？”
“营业税就是坐贾经营买卖的全年毛利所得，而增值税嘛，拿这果脯打个比方，商家进价是十两一斤，卖出时是十六两一斤，这中间六两的差价就是那增值的部份，增值部份一两二钱，以此进行计征。”
霍然觉得问得冒失，所以作了简单介绍，说：“个税计征法子，可以设一个起征点，如在京都，市民年入二十两以下免征，超出部分，就以阶梯计税，二十至三十以百分之三计，三十至五十百分之五计，五十两至一百两则百分之十计，以此累推。”
杜胖子晃然地点头，真长见识了：“收入越高，缴的税也是越重。”
“正是此理。”
杜胖子发现这霍大官人真是头脑灵活，能想出这种奇怪的征税方法，笑说：“大官这三项税，老实讲，比那周扒皮还能扒，哪天霍大官人若能跑官重新起势，做了户部官员，这京都军民呐，非被大官人刮得呱呱叫唤。”
“先生可有跑官的门道？”
“大官人若有需要，杜某亦当尽棉薄之力。”
二人相互试探一句，点到为止
霍然又绕回了原来京都房产话题：“今日若无杜先生开诚布公，霍某还真晓得，这京都的房产市场，水这么深，要是运气不佳，冒在来京购房，再遇上不靠谱的牙子，怕是会被坑进沟里爬不出来。”
“只要不是想占小便宜，花该花的钱，是能避坑地。”杜胖子有些风淡云轻指点道，“不过，人心大多为贪欲蒙敝双眼，往往作茧自缚。只说这京都房屋买卖，官府底薄留存的原契价是作不得准地，房价每年都在变动。”
“而方才官人所说的大杂院，在官府报税的原契价为三十三两，加价十两，叹价再加五十两，实际成交价为九十三两银。”
杜胖子一语揭穿其中奥妙，“但在官牙房估价时，却仍以原契价在估，税是省下来，可万一被巡按御史给捉到了，那就惨了，每年总有几个倒霉家伙。”
“也就说，房屋的实际价格，在于草契、加契、叹契的总和，而非绝契。”
“对，绝契不绝，绝契上有一句，如若返悔，情愿罚米十石入官，十石米才多少钱？”按崇祯五年的市场价，一石米八钱银，罚银八两，就能以原价拿回房屋，很多无赖房东，干得出这个事。
杜胖子继续说：“如今京都单院买卖，也是动则上百两，但市价高，缴的税也是越多，所以，出现原契价与市价不一的局面。”
也就说，想要以三十三两银子，买个大杂院，是在发梦。
官府留存的绝契底薄及贴上去契尾，并不是实际的市场价格的体现。
通过今日的看房经历，及对比后世的购房经验，霍然对京都的房产市场与交易手续，有了一定了解。
买卖房屋，无论古今，任何时候，对老百姓来说，都是人生大事，手续异常繁琐。
大明国京都房产的过户，与后世繁琐多了，过户必须通过牙人经办，如杜建成这样持有通判厅牙帖的牙子，因为中间有一个估税环节，没法逃避。
手续办理上极为繁难，京都购房手续流程，第一件事，凭草契去五城兵马司领取房屋号票。
五城兵马司是京都城内的管理机构，持有房屋号薄，根据房屋归属地，持兵马司的号票知会总甲，由总甲召集左邻右舍作见证人，订立绝契，上报兵马换房号，然后才能去大兴或宛平县署完税贴契尾。
完税后，在县署官牙房贴尾契加骑缝印，再带上所有材料及身份证明至顺天府，经过有关人员审核后，确认你的购房资格。
盖钤备案，更改房号名，你才真有合法地拥有了房屋的产权与所有权。
在契约定立上，也是繁难，共分四道，分为草契、加契、绝契、叹契。
草契，就是买卖双方约定的原始价格。
加契，就是评估未来几年的房产升值价格。
绝契，就是正式过户契约，上面有买卖双方签名、左邻右舍见证人、属地总甲、契约起草人、官牙签名。
有了绝契，就可以到官府交税，领取契尾了。
契尾，也叫红契或官契，也就是古代的房产证。
但在古时，有了房产证，还是不够，还得加一道保险。
这就是叹契，原意是房子归他人所有了，原房东只能叹息的份。
而实际情形是原房东看见房产增值了，依着“绝卖不绝”的乡规民俗，叹着气就会跑到买家那要求“叹价”，甚于吵着不卖了，宁可赔违约金。
比如，你在某大城市购买了小产权的安置房，当时以20万的价格买下地，过了很多年，原房东突然回来索要安置房，因为这套子已价值百万。
买家当然不肯了，眼见房价火热节节高，吵上几次，火头上来，不爽之余，一记左勾拳，一记右勾，把人给打死了。
古代官员也最怕碰上这类因经济纠纷互殴的死亡案件，会被上级认为，教化地方不力，有碍升官。
所以在明代买房，必须要四契同立，买卖双方必须各持有一份“永无叹乞”的叹契。
一方死心，一方才能安心。
说白了，提倡四契同立的初衷，是为了杜绝没有契约精的古代“房闹”事件。
现实中操作中，则成了房屋宅弟买卖逃税的手段，作为主政官员，明知猫腻，陷入两难，加上有皇帝圣旨，要求体恤民生。
古今民俗不同，法律上的缺失，官员的不作为，如果拿后世的购房经验，拿上钱就去大城市买房，以为随便找个牙子就买入，被坑死的份。
寄望于别人的人品，无异拿刀架脖子，万一房价涨了，原房东后悔的话，随时跑回来闹事。
霍然初入京，为什么不会碰上这种事，杜胖子还把其中的坑，一一说道地清清楚楚。
因为霍大官人他是官呀，出现官员身边大部份的人，都是好人，坏人也会变好。
杜胖子也是好个好导游。
吃过茶，二人再花了点小钱，登上正阳门的城楼子，登高远眺。
城市笼罩着一层灰蒙蒙地雾气，唯见高耸的箭楼一座连着一座，巨大城墙婉延，望不见尽头。
道路如白细的丝线，一座座矗立的高大牌楼，如同蛛网的结点，将京都切成一块块地。
一目了然地是，贫者多富者少，富人的居住区齐整划一，花木扶疏，道路铺石，倚着金水河畔而居。
单间的瓦房，占了大多数。
民居房墙紧挨，院墙相倚，共有共用，声息相通，连最基础的防火巷都没有，整体呈现的形如蜂窝状，人如工蜂，进进出出。
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